Ρεύμα «Airbnb»: Η Κομισιόν ανοίγει τον δρόμο για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Ποιες περιοχές μπαίνουν στο στόχαστρο

Ένα νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο που μπορεί να αλλάξει τους κανόνες του παιχνιδιού για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb σε δεκάδες ευρωπαϊκές πόλεις και τουριστικούς προορισμούς έθεσε σε δημόσια συζήτηση η Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Η πρόταση για τον Affordable Housing Act δεν επιβάλλει μια οριζόντια απαγόρευση, όμως δίνει για πρώτη φορά σε δήμους και περιφέρειες ένα σαφές νομικό εργαλείο για να περιορίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εκεί όπου η στεγαστική πίεση είναι αποδεδειγμένα ασφυκτική. Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται, ποιος αποφασίζει τελικά και τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Τι προτείνει η Κομισιόν

Η πρόταση παρουσιάστηκε στις 9 Σεπτεμβρίου 2026 και έρχεται εν μέσω έντονης συζήτησης σε ολόκληρη την Ευρώπη για την επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη διαθεσιμότητα και την τιμή της κατοικίας.

Αντί για μια ενιαία ευρωπαϊκή απαγόρευση, η Επιτροπή επέλεξε να δημιουργήσει ένα κοινό πλαίσιο μέσα στο οποίο εθνικές, περιφερειακές και τοπικές Αρχές θα μπορούν να παρεμβαίνουν όταν αποδεικνύεται ότι μια συγκεκριμένη περιοχή βρίσκεται υπό στεγαστική πίεση. Στόχος είναι να αποκτήσουν οι Αρχές μεγαλύτερη νομική ασφάλεια όταν λαμβάνουν μέτρα προστασίας της κατοικίας, χωρίς να έρχονται σε σύγκρουση με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς.

Πότε μια περιοχή θεωρείται «υπό στεγαστική πίεση»

Το κλειδί της πρότασης είναι η έννοια της «περιοχής υπό στεγαστική πίεση». Δεν αρκεί η εντύπωση ότι μια πόλη έχει ακριβά ενοίκια· χρειάζονται συγκεκριμένα, μετρήσιμα στοιχεία.

Ανάμεσα στους δείκτες που μπορούν να αξιολογούνται είναι:

Η σχέση των τιμών κατοικίας με τα εισοδήματα των κατοίκων
Η εξέλιξη της προσφοράς και της ζήτησης κατοικιών
Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την πρόσβαση σε στέγη

Η Κομισιόν έχει αναπτύξει παράλληλα κοινή μεθοδολογία εντοπισμού τέτοιων περιοχών, ώστε οι αποφάσεις να βασίζονται σε συγκρίσιμα δεδομένα και όχι σε αυθαίρετες εκτιμήσεις.

Ποια Airbnb μπορεί να περιοριστούν

Το πλαίσιο δεν αντιμετωπίζει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον ίδιο τρόπο. Στο επίκεντρο βρίσκονται τα καταλύματα που δεν αποτελούν την κύρια κατοικία του οικοδεσπότη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι Αρχές μιας περιοχής υπό στεγαστική πίεση θα μπορούν να θέτουν περιορισμούς στην πρόσβαση ή στην παροχή τέτοιων υπηρεσιών.

Αντίθετα, δεν προκύπτει από την πρόταση μέτρο που να καταργεί οριζόντια τη δυνατότητα ενός ιδιοκτήτη να διαθέτει την κύρια κατοικία του υπό τους ίδιους όρους με ένα ακίνητο που λειτουργεί αποκλειστικά ως τουριστικό κατάλυμα.

Όχι «ό,τι θέλει ο κάθε δήμος» – οι περιορισμοί πρέπει να τεκμηριώνονται

Η Επιτροπή θέτει σαφές πλαίσιο ελέγχου: κάθε μέτρο πρέπει να είναι τεκμηριωμένο, αναγκαίο, αναλογικό και στοχευμένο.

Μια πόλη δεν θα μπορεί απλώς να επικαλεστεί «στεγαστική κρίση» και να επιβάλει οποιοδήποτε μέτρο επιθυμεί. Θα πρέπει να αποδεικνύεται η σύνδεση ανάμεσα στο πρόβλημα που καταγράφεται στη συγκεκριμένη περιοχή και στο μέτρο που επιλέγεται, ενώ προβλέπονται επιπλέον απαιτήσεις διαφάνειας και τακτικής επανεξέτασης.

Ποιος αποφασίζει τελικά

Η στεγαστική πολιτική παραμένει κατά κύριο λόγο εθνική, περιφερειακή και τοπική αρμοδιότητα. Η Κομισιόν δεν αποφασίζει ποια πόλη θα περιορίσει τα Airbnb, ούτε επιβάλλει ενιαίο αριθμό ημερών ή κοινό όριο για όλη την Ευρώπη.

Η πρόταση λειτουργεί ως το νομικό και διαδικαστικό «σκαλωσιά»: εφόσον μια Αρχή αποδείξει τη στεγαστική πίεση, παραμένει δική της απόφαση αν χρειάζεται παρέμβαση και ποιο μέτρο ταιριάζει καλύτερα στις τοπικές συνθήκες.

Στο στόχαστρο και τα κενά ή δεύτερα σπίτια

Το πλαίσιο δεν περιορίζεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι Αρχές μπορούν επίσης να λαμβάνουν μέτρα για την απόκτηση ή χρήση γης και κατοικιών για σκοπούς πέραν της κύριας κατοικίας — κάτι που μπορεί να αφορά δεύτερες κατοικίες ή ακίνητα εκτός κύριας χρήσης, όταν η λειτουργία τους επιβαρύνει τη στεγαστική αγορά μιας περιοχής.

Τι ισχύει ήδη σήμερα για τα Airbnb

Παράλληλα με τη νέα πρόταση, βρίσκεται ήδη σε εφαρμογή, από τις 20 Μαΐου 2026, ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028, ο οποίος αυξάνει τη διαφάνεια στην αγορά μέσω καταχώρισης οικοδεσποτών και συλλογής δεδομένων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Τα δεδομένα αυτά αποκτούν νέα σημασία στο πλαίσιο του Affordable Housing Act, καθώς οι Αρχές θα τα χρειαστούν για να τεκμηριώσουν πού και πόσο έντονη είναι η δραστηριότητα βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο νέος νόμος έρχεται να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τον υπάρχοντα κανονισμό, όχι να τον αντικαταστήσει.

Οι περιορισμοί δεν είναι πανάκεια, λέει η ίδια η Κομισιόν

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή είναι ξεκάθαρη πως οι περιορισμοί στα Airbnb από μόνοι τους δεν λύνουν την έλλειψη κατοικιών. Γι’ αυτό, παράλληλα με το νομοθετικό πλαίσιο, προωθεί σύσταση προς τα κράτη-μέλη για αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής, κοινωνικής και φοιτητικής κατοικίας, με προτεραιότητες όπως:

Καλύτερη αξιοποίηση γης και υφιστάμενων κτιρίων
Απλούστευση διαδικασιών πολεοδομικού σχεδιασμού και αδειοδότησης
Ενίσχυση κατοικιών για νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος

Η ίδια η Επιτροπή αναγνωρίζει ότι η στεγαστική πίεση προκύπτει από συνδυασμό παραγόντων — ανεπαρκή προσφορά, αυξημένη ζήτηση και χρήση κατοικιών εκτός κύριας διαμονής — που «χτυπούν» ιδιαίτερα πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και τουριστικούς προορισμούς.

Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο επιχειρεί έτσι να συνδυάσει δύο κατευθύνσεις: άμεσα εργαλεία για περιοχές σε στεγαστική πίεση σήμερα, και πολιτικές για τη μακροπρόθεσμη αύξηση της προσφοράς κατοικίας στην Ευρώπη.