Η Ελλάδα βιώνει σήμερα μια από τις πιο οξείες στεγαστικές πιέσεις της σύγχρονης εποχής: ενοίκια που αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, νέοι που δεν μπορούν να αυτονομηθούν, οικογένειες που αδυνατούν να βρουν προσιτή κατοικία. Για να κατανοήσουμε πώς φτάσαμε εδώ, χρειάζεται να επιστρέψουμε στη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, τότε που η “ιδιοκτησία” – ίσως το ισχυρότερο πολιτισμικό θεμέλιο της ελληνικής κοινωνίας – βρέθηκε από σύμβολο ασφάλειας να μετατρέπεται σε πηγή αγωνίας.
Χιλιάδες νοικοκυριά, που είχαν δανειστεί σε περιόδους ευημερίας, είδαν τα εισοδήματά τους να καταρρέουν και τα στεγαστικά τους να γίνονται δυσβάσταχτα.
Οι τράπεζες, φορτωμένες με πρωτοφανή αριθμό “κόκκινων” δανείων, οδηγήθηκαν σε μαζικές μεταβιβάσεις χαρτοφυλακίων σε εταιρείες διαχείρισης. Μαζί τους μετακινήθηκαν και οι υποθήκες: κατοικίες και μικρά αστικά ακίνητα, τα οποία σταδιακά συγκεντρώθηκαν στα χέρια των funds.
Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των ακινήτων δε διέφυγε προς διάσωση των δανειοληπτών, καθώς οι προσπάθειες διακανονισμού – τόσο μέσω θεσμικών εργαλείων όσο και μέσω πρωτοβουλιών της Πολιτείας – αποδείχτηκαν ατελείς, αργές ή συνθήκες που έτειναν να ευνοούν τις τράπεζες περισσότερο από τους ίδιους τους οφειλέτες.
Για πολλούς Έλληνες, η διαδικασία δεν αποτέλεσε ευκαιρία επαναφοράς, αλλά σταδιακή απώλεια της περιουσίας τους.
Έτσι, ακίνητα που κάποτε αποτελούσαν τον πυρήνα της ελληνικής οικογενειακής περιουσίας, μεταβιβάστηκαν σε τιμές που συχνά δεν αντανακλούσαν την πραγματική τους αξία, την ώρα που οι τράπεζες είχαν ήδη ανακεφαλαιοποιηθεί με δημόσιο χρήμα.
Και κάπως έτσι, ένα τεράστιο κομμάτι του αστικού αποθέματος κατέληξε να παραμένει αδρανές, εγκλωβισμένο σε χαρτοφυλάκια, την ώρα που η κοινωνία παλεύει με έλλειψη κατοικιών. Αυτή ακριβώς η αντίφαση ανοίγει το επόμενο ερώτημα: Πώς δημιουργήθηκε αυτό το “παγωμένο” απόθεμα και γιατί παραμένει εκτός αγοράς;
e-auction: Ηλεκτρονικό βήμα… σημειωτόν
Η μετάβαση των πλειστηριασμών στο ηλεκτρονικό σύστημα αποτέλεσε κομβική επιλογή της Πολιτείας τα χρόνια μετά την κρίση. Επικράτησε τότε η άποψη ότι το βασικό εμπόδιο στην αλλαγή ιδιοκτησίας των υποθηκευμένων ακινήτων δεν ήταν η ίδια η διαδικασία, αλλά η έντονη κοινωνική παρουσία: οι αντιδράσεις, οι συγκεντρώσεις και τα επεισόδια που συχνά οδηγούσαν στη ματαίωση πλειστηριασμών με φυσική συμμετοχή συμβολαιογράφων και ενδιαφερομένων. Η μεταφορά στο διαδίκτυο παρουσιάστηκε ως λύση που θα αφαιρούσε τη “σύγκρουση από το πεζοδρόμιο”, επιτρέποντας στους πλειστηριασμούς να εξελίσσονται απρόσκοπτα, χωρίς πιέσεις και χωρίς δημόσια έκθεση.
Με αυτό το σκεπτικό, το νέο σύστημα θεωρήθηκε ότι θα επιτάχυνε την ανακύκλωση των ακινήτων: ότι θα γινόταν πιο εύκολο για νέους αγοραστές να συμμετέχουν, ότι οι διαδικασίες θα “έτρεχαν” ομαλότερα και ότι το απόθεμα που είχε συγκεντρωθεί στα χαρτοφυλάκια των διαχειριστών θα άρχιζε σταδιακά να επιστρέφει στην αγορά.
Όμως, παρά την υποτιθέμενη θεαματική αλλαγή του πλαισίου, το προσδοκώμενο κύμα μεταβιβάσεων δεν ήρθε. Το ηλεκτρονικό περιβάλλον κατάφερε να περιορίσει τις κοινωνικές εντάσεις, αλλά δεν οδήγησε αυτομάτως σε αύξηση της ουσιαστικής κινητικότητας στον όγκο των ακινήτων που περνούν σε νέα χέρια.
Έτσι, φτάνουμε στο κρίσιμο ερώτημα του σήμερα: Ποια είναι πραγματικά η εικόνα της αγοράς και πόσα ακίνητα εξακολουθούν να “λιμνάζουν” στα χαρτοφυλάκια των funds;
Η εικόνα σήμερα
Δεκαπέντε χρόνια μετά τη μεγάλη οικονομική κρίση, οι συνέπειες στη στέγη παραμένουν ορατές και μετρήσιμες.
Χιλιάδες ενυπόθηκα δάνεια, που δεν εξυπηρετήθηκαν την περίοδο 2010-2017, μεταφέρθηκαν σταδιακά σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, ενώ μόνο ένα μέρος των δανειοληπτών κατάφερε να διασώσει τα ακίνητά του μέσω διακανονισμών.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των υποθηκευμένων ακινήτων σε δάνεια που βρέθηκαν σε καθυστέρηση δε συγκράτησε την κυριότητά του και τελικά κατέληξε στα χαρτοφυλάκια των funds, σε μια πορεία που καθορίστηκε από τις ανάγκες εξυγίανσης των τραπεζών και τις πολιτικές επιλογές της περιόδου. Έτσι, συγκροτήθηκε σταδιακά ένα εκτεταμένο “απόθεμα” ακινήτων, που βρίσκεται σήμερα υπό τον έλεγχο εταιρειών διαχείρισης και όχι φυσικών προσώπων.
Παράλληλα, οι τράπεζες εξακολουθούν να διαθέτουν μερικές χιλιάδες ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κατοχή τους, όμως το μεγαλύτερο μέρος των αστικών ακινήτων που άλλαξαν χέρια τα χρόνια της κρίσης βρίσκεται πλέον στους servicers.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2025 η συνολική αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων που διαχειρίζονται funds/servicers ανέρχονταν σε 78,2 δισ. ευρώ.
Από αυτά, ένα μεγάλο μέρος αφορά δάνεια με εμπράγματες εξασφαλίσεις, δηλαδή ακίνητα που μπορούν να κατασχεθούν και να εκποιηθούν.
Τα τελευταία χρόνια, τα funds έχουν γίνει οι κύριοι “παίκτες” στις διαδικασίες εκποίησης ακινήτων: σε πρόσφατη αξιολόγηση, υπολογίζεται ότι πάνω από 70% των πλειστηριασμών στην πλατφόρμα e-auction πραγματοποιούνται κατόπιν αιτήματος funds και εταιρειών διαχείρισης, ενώ η συμμετοχή των τραπεζών περιορίζεται στο 22% περίπου.
Συνολικά, εκτιμάται ότι 40.000 έως 50.000 ακίνητα παραμένουν “παρκαρισμένα” στα χαρτοφυλάκια αυτών των εταιρειών, χωρίς να έχουν επανέλθει στην πραγματική αγορά.
Το γεγονός αυτό έχει άμεση επίδραση στη στεγαστική διαθεσιμότητα, καθώς στερεί από την αγορά μεγάλο αριθμό κατοικιών και επαγγελματικών χώρων σε μια περίοδο αυξημένης ζήτησης.
Το 2025, η εικόνα των πλειστηριασμών επιβεβαίωσε το αδιέξοδο. Από τους περισσότερους από 61.435 προγραμματισμένους πλειστηριασμούς, ολοκληρώθηκαν περίπου 43.334, όμως μόλις 9.204 ακίνητα βρήκαν τελικά αγοραστή, αριθμός που αντιστοιχεί μόλις στο 21,4% των πλειστηριασμών. Από αυτά τα 43.334 ακίνητα, τα 16.679 ήταν κατοικίες και κατακυρώθηκαν 4.395 ή ποσοστό 26,3%. Τα ποσοστά κατακύρωσης αποτελούν την πιο ισχυρή ένδειξη ότι η διαδικασία δε λειτουργεί ως πραγματικός μηχανισμός “εκκαθάρισης” του αποθέματος των funds.
Ένα πολύ μικρό ποσοστό των ακινήτων που τελικά αλλάζουν χέρια αφορά το τμήμα της αγοράς όπου σήμερα καταγράφεται η μεγαλύτερη πίεση: τη στέγη
Σε απόλυτους αριθμούς, η αγορά απορροφά λιγότερο από ένα στα πέντε ακίνητα που φτάνουν μέχρι την τελική φάση του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Δηλαδή, ένα πολύ μικρό ποσοστό των ακινήτων που τελικά αλλάζουν χέρια αφορά το τμήμα της αγοράς όπου σήμερα καταγράφεται η μεγαλύτερη πίεση: τη στέγη.
Το περιορισμένο ενδιαφέρον αποτυπώνεται και στις τιμές. Η τελική αξία κατακύρωσης όλων των ακινήτων ήταν μόνο περίπου 10% υψηλότερη από την τιμή πρώτης προσφοράς – ένδειξη ότι οι συμμετέχοντες δεν οδήγησαν τις τιμές σε πραγματικό ανταγωνισμό.
Σε μια περίοδο όπου η ελληνική οικονομία εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης, η απουσία έντονης επενδυτικής ζήτησης στα εκποιούμενα ακίνητα δείχνει ότι η προσδοκώμενη “κινητικότητα” δεν έχει φτάσει ακόμη στην αγορά ακινήτων που προέρχονται από καθυστερούμενα δάνεια.
Το αποτέλεσμα είναι ένα τοπίο όπου χιλιάδες ακίνητα εξακολουθούν να μένουν αδρανή: ούτε αξιοποιούνται, ούτε κατοικούνται, ούτε επαναφέρονται στο στεγαστικό απόθεμα. Ένα “παγωμένο” κομμάτι της αγοράς ακινήτων, που επιβαρύνει τη στεγαστική κρίση αντί να την ανακουφίζει.
πηγή: neakriti
![](https://voicenews.gr/wp-content/uploads/2026/05/our-viber-1.png")
