Η στεγαστική κρίση πλήττει τις νέες γενιές

Σε αντίθεση με όσα συμβαίνουν στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, όπου το πρόβλημα της εύρεσης προσιτής στέγης προκαλείται και από την κατά τόπους δημογραφική έκρηξη, στη χώρα μας παρατηρείται το ακριβώς αντίθετο: παρά τη δημογραφική κατάρρευση, δηλαδή το γεγονός ότι οι νέοι και οι μέσης ηλικίας μειώνονται δραματικά, σοβεί στην Ελλάδα μια άνευ προηγουμένου στεγαστική κρίση.

Παρά όποιες πρωτοβουλίες λαμβάνει εσχάτως η κυβέρνηση, όπως εξηγεί η μελέτη που υπογράφει ο Βύρων Κοτζαμάνης, αυτές δεν φαίνεται να μπορούν να λύσουν το πρόβλημα.

Ο κ. Κοτζαμάνης, καθηγητής Δημογραφίας στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και διευθυντής του Εργαστηρίου Δημογραφικών και Κοινωνικών Αναλύσεων (ΕΔΚΑ), υπογραμμίζει μεταξύ άλλων ότι η χώρα μας είναι η μόνη στην Ε.Ε.-27 που δεν διαθέτει προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, ενώ δεν υπάρχει και ένας φορέας άσκησης στοχευμένων στεγαστικών παρεμβάσεων. Με άλλα λόγια, μετά την κατάργηση εν μέσω Μνημονίων των Οργανισμών Εργατικής Κατοικίας και Εργατικής Εστίας (ΟΕΚ- ΟΕΕ) και την υποτιθέμενη έξοδο από τα προγράμματα επιτήρησης, η κυβέρνηση Μητσοτάκη αρνείται να προχωρήσει στην επανασύστασή τους και αρκείται σε επιδοματικού τύπου παροχές, που απλά συντηρούν ή και μεγαλώνουν τη φούσκα των ακινήτων. Συνεπεία αυτού, τα νέα ζευγάρια δεν μπορούν καν να διανοηθούν ότι θα δημιουργήσουν οικογένεια.

Στη χώρα μας, τα τελευταία χρόνια, ο πληθυσμός ηλικίας 30-44 ετών (γενιές Y) αντιμετωπίζει όλο και μεγαλύτερες δυσκολίες στέγασης, και το μέλλον φαίνεται δυσοίωνο και για τις νεότερες γενιές (γενιές Z), τους γεννηθέντες δηλαδή ανάμεσα στο 1995 και το 2009 που ζουν σήμερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς οι μεγαλύτεροι σε ηλικία από αυτούς θα αναζητήσουν σύντομα αυτόνομη στέγη.

Το πλήθος των ατόμων που ανήκουν στις γενιές αυτές είναι πολύ μικρότερο από αυτό των προηγουμένων γενεών, καθώς οι γεννήσεις της περιόδου 1955-1979 υπερβαίνουν τις 150.000 ετησίως, έναντι των 116.000 και 106.000 ετησίως των δεκαπενταετιών 1980-1994 και 1995-2009.

Οι δημογραφικές εξελίξεις επομένως δεν ευθύνονται για την πρόσφατη στεγαστική κρίση, γεγονός που θα μπορούσε να ισχύει αν είχαμε μια «έκρηξη» της ζήτησης κατοικίας εξαιτίας ενός «boom» των γενεών Υ και Ζ. Μια τέτοια αύξηση όμως όχι μόνο δεν καταγράφεται, αλλά αντιθέτως έχουμε μείωση του πλήθους τους (η ομάδα 25-44 ετών μειώθηκε κατά 870.000 ανάμεσα στο 2009 και το 2024).

Συρρίκνωση του πληθυσμού

Η μείωση στη ζήτηση κατοικίας λόγω συρρίκνωσης του πληθυσμού των νεότερων γενεών (μείωση που μερικώς και μόνο αντισταθμίστηκε στα μεγάλα αστικά κέντρα, αφενός μεν από την αύξηση των διαζυγίων και των μονογονεϊκών νοικοκυριών, αφετέρου δε από τη μεγαλύτερη, σε σχέση με τις προηγούμενες γενιές, συγκέντρωσή τους σε αυτά – βλ. εσωτερική μετανάστευση των προηγουμένων δεκαετιών) είναι ακόμα μεγαλύτερη, αν λάβει κανείς υπόψη και την αύξηση την τελευταία δεκαετία του ποσοστού αυτών που μένουν με τους γονείς τους. Παρ’ όλα αυτά, σε μια περίοδο που θα περίμενε κανείς μια σχετική «χαλάρωση», συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο: οι τιμές αγοράς και ενοικίων στα μεγάλα αστικά κέντρα έχουν αυξηθεί ταχύτατα τα τελευταία χρόνια, και το πρόβλημα στέγασης των γενεών Υ και Ζ είναι πλέον οξύτατο.

Τα Airbnb, η Golden Visa και η μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα

Εξετάζοντας τις αιτίες της έλλειψης στεγαστικού αποθέματος, ο κ. Κοτζαμάνης επισημαίνει με στοιχεία ότι ναι μεν συνέτειναν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και το πρόγραμμα χορήγησης της Χρυσής Βίζας, αλλά δεν αποτελούν τον μοναδικό λόγο. Αντιθέτως, φέρνει στην επιφάνεια την πολύ σημαντική κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία σε καμία περίπτωση δεν έχει επανέλθει στα προ Μνημονίων επίπεδα.

Αναλυτικά, αναφορικά με το πρόγραμμα Golden Visa, οι χορηγηθείσες άδειες την επταετία 2018-2024 δεν υπερβαίνουν τις 20.000, τα 2/3 των οποίων εκτιμάται ότι αφορούν τα μεγάλα αστικά κέντρα (κυρίως την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη). Οσον αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που αυξήθηκαν ταχύτατα μετά το 2017 (κατ’ εκτίμηση, 200.000 σήμερα), το μεγαλύτερο μέρος τους βρίσκεται εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Συγκεκριμένα, υπολογίζονται σε 35.000 στην Αττική, λίγο λιγότερες από αυτές των 7 νησιών με τον μεγαλύτερο αριθμό – Κέρκυρα, Ρόδος, Σαντορίνη, Μύκονος, Ζάκυνθος, Κεφαλλονιά και Πάρος. Από αυτές, 15.000 περίπου βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων και στους όμορους δήμους, και άλλες τόσες στη Θεσσαλονίκη και στα άλλα τρία μεγαλύτερα αστικά κέντρα.

Θεωρώντας ότι οι προαναφερθέντες παράγοντες έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στην αύξηση των ενοικίων, οι δράσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης επικεντρώνονται κυρίως: i) σε μέτρα περιορισμού της επέκτασης των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, καθώς και σε κίνητρα για τη μετάβαση τμήματός τους σε μακροχρόνια μίσθωση (αν και δεν αναμένεται μαζική ανταπόκριση των ιδιοκτητών τους, καθώς πρόκειται συνήθως για ανακαινισμένες και επιπλωμένες κατοικίες οι οποίες, ακόμη και αν αλλάξουν καθεστώς, μάλλον δεν θα προσφερθούν με χαμηλά μισθώματα), ii) στην αναθεώρηση των κριτηρίων για τη χορήγηση της Golden Visa, με σημαντική αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης στις ΠΕ Αττικής, Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης (καθώς και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους), iii) στο πρόγραμμα «Σπίτι μου», με προϋπολογισμό 1 δισ. (απόκτηση ιδιόκτητης στέγης από 9.500 ζευγάρια ηλικίας 25-39 ετών) και iv) στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω», για το οποίο μέχρι σήμερα υπήρξε πολύ περιορισμένο ενδιαφέρον (μόλις 2.000 αιτήσεις και 1.000 εγκρίσεις), ελπίζοντας ότι η αύξηση της επιδότησης και του ανώτατου ποσού ανακαίνισης θα οδηγήσει σε μαζική προσέλευση ιδιοκτητών που θα προσφέρουν το ανακαινισθέν ακίνητό τους προς ενοικίαση.

Η διάθεση φυσικά κενών κατοικιών προσκρούει σε πλήθος δυσκολιών, καθώς

α) αδιευκρίνιστος αριθμός των δηλωθέντων ως κενών στα μεγάλα αστικά κέντρα είτε χρησιμοποιείται ως δευτερεύουσα κατοικία είτε καταγράφεται ως κενή χωρίς να είναι πραγματικά,

β) τμήμα τους ανήκει σε δημόσιους ή κοινωνικούς φορείς, σε δήμους, ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ,

γ) ένα άλλο τμήμα τους είναι υπό τον έλεγχο τραπεζών και servicers,

δ) το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός άλλου τμήματός τους (βλ. πολυιδιοκτησία) θέτει εμπόδια στην αξιοποίησή τους,

ε) λόγω της παλαιότητας (π.χ., στην Αττική, πάνω από το 35% των κενών έχει κατασκευασθεί πριν από το 1970 και το 10% πριν από το 1960), άλλο μεγάλο τμήμα απαιτεί υψηλό κόστος για την ανακαίνισή του, πολύ υψηλότερο αυτό που δίνεται ως επιδότηση (8.000 ευρώ).

Εκτός των προαναφερθεισών παρεμβάσεων, για την διευθέτηση της στεγαστικής κρίσης των γενεών Y και Z πρόσφατα ανακοινώθηκε και το «Σπίτι μου 2», με διευρυμένα ηλικιακά κριτήρια και προϋπολογισμό 2 δισ. για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας -κατ’ εκτίμηση της κυβέρνησης- από 20.000 νέα ζευγάρια.

Συμπληρωματικά προς τα προαναφερθέντα είναι και τα προγράμματα «Στέγαση και Εργασία» και «Κοινωνική Στέγαση» σε Αθήνα – Θεσσαλονίκη για ευάλωτα νοικοκυριά, ανεξαρτήτως ηλικίας, καθώς και το πρόγραμμα «Κάλυψη» για νέους 25-39 ετών – προγράμματα που αφορούν εξαιρετικά περιορισμένο αριθμό νοικοκυριών.

Τέλος, συνεχίζεται η επιδότηση του ενοικίου 217.000 ευάλωτων νοικοκυριών ανεξαρτήτως ηλικίας, με το ανώτατο όριο τα 210 ευρώ μηνιαίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσής τους, καθώς και η αντίστοιχη επιδότηση 362 ευρώ για τους ανασφάλιστους υπερήλικες. Τα επιδόματα αυτά, όμως, στα οποία διατίθενται σημαντικοί πόροι, δεν είναι ιδιαίτερα αποτελεσματικά μεσομακροπρόθεσμα, αν δεν ενταχθούν σε μια ολοκληρωμένη και αποτελεσματική στρατηγική.

Εκτιμήσεις

Οι επενδύσεις σε κατοικίες συνολικά (στοιχεία από την έκθεση του ΙΟΒΕ «Τάσεις, προκλήσεις και προοπτικές των κατασκευών», Μάρτιος 2024) το 2022 ανήλθαν σε μόλις 3,3 δισ., έναντι 25,2 δισ. το 2007 (-87%), με αποτέλεσμα να αντιπροσωπεύουν το 1,6% του ΑΕΠ έναντι του 10,8% το 2007. Ακόμη και αν το ποσοστό αυτό, με βάση τις πρόσφατες εκτιμήσεις, ξεπέρασε το 2023 και το 2024 το 2%, η Ελλάδα συνεχίζει να καταλαμβάνει την τελευταία θέση ανάμεσα στις χώρες-μέλη της Ε.Ε. Η κατάρρευση αυτή των επενδύσεων είναι άμεσα συνδεδεμένη με την κατάρρευση των στεγαστικών δάνειων, που το 2023 ήταν λιγότερα από 14.000, έναντι 115.000 το 2008, με μεγάλο τμήμα τους την τελευταία αυτή χρονιά να αφορά δικαιούχους του προγράμματος «Το Σπίτι μου».

Με την ανάδυση και κορύφωση της κρίσης, σε μια περίοδο εξαιρετικά περιορισμένης ρευστότητας και ζήτησης, οι ελληνικές τράπεζες περιόρισαν σημαντικά τα καταναλωτικά και στεγαστικά δάνεια, ενώ, αν και η ρευστότητά τους έχει διαφοροποιηθεί σημαντικά μετά το 2016, η κατάσταση δεν έχει αλλάξει, με την πιστωτική επέκταση να συνεχίζει να είναι αρνητική, καθώς οι αποπληρωμές των στεγαστικών δανείων είναι υψηλότερες από όποιες νέες εκταμιεύσεις.

Η δε ζήτηση χορήγησης δανείων εκτός του προγράμματος «Το Σπίτι μου» παραμένει χαμηλή. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι, με βάση την κατανομή των κανονικών κατοικιών ανά περίοδο κατασκευής στην τελευταία απογραφή, ενώ τη δεκαετία 2001-2010 είχαμε κατά μέσο όρο ετησίως την προσθήκη 91.500 νέων κατοικιών σε εθνικό επίπεδο και 30.500 στην Αττική, το 2011-2021 είχαμε μόνο 26.000 και 4.500 αντίστοιχα.

Την ίδια περίοδο, οι συγκεντρωμένες κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα γενιές Υ και Ζ χαρακτηρίζονται, εκτός από διαφοροποιημένα σε σχέση με τους γονείς τους πρότυπα κατοικίας, και από υψηλή ανεργία, υποαπασχόληση, εργασιακή επισφάλεια, χαμηλά εισοδήματα, άκρως περιορισμένη δυνατότητα αποταμίευσης, ένα διάχυτο αίσθημα ανασφάλειας και έναν υψηλό βαθμό εξάρτησης από τους γονείς.

Επανασύσταση του ΟΕΚ: Η πλέον πρόσφορη λύση

Καταλήγοντας, η μελέτη σημειώνει ότι για την άμβλυνση του προβλήματος απαιτείται μια μακροπρόθεσμη στρατηγική για τη στέγαση των νεότερων κυρίως γενεών, και ειδικά νέα εργαλεία παρέμβασης στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής.

Ενα από αυτά θα μπορούσε να είναι ο έλεγχος των ενοικίων (επιβολή ανώτατων τιμών στα νέα μισθωτήρια, έλεγχος της αύξησης κατά την ανανέωση των συμβολαίων ή ακόμη στις ετήσιες ανατιμήσεις των ενεργών), ωστόσο η πολυδιάσπαση και η κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας στη χώρα μας καθιστούν τη λήψη αυτών των μέτρων προβληματική, απαιτώντας ταυτόχρονα έναν ικανότατο διοικητικό μηχανισμό, ενώ η αποτελεσματικότητά τους με βάση τη διεθνή εμπειρία δεν είναι δεδομένη.

Η δημιουργία, αντιθέτως, ενός αποθέματος κατοικιών από φορείς που δεν θα στοχεύουν στην απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας (όπως ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας – ΟΕΚ στο παρελθόν), αλλά στη διάθεση ενοικιαζόμενων με χαμηλό ενοίκιο ενεργειακά αποδοτικών κοινωνικών κατοικιών, που θα αντιστοιχούν στα στεγαστικά πρότυπα και στις μεταβαλλόμενες στεγαστικές ανάγκες των νέων, είναι η πλέον πρόσφορη επιλογή που θα επιτρέψει να καλυφθεί το μεγάλο έλλειμμα δημόσιας πολιτικής για την κατοικία στην Ελλάδα.

Η πλήρης μέχρι στιγμής απουσία κοινωνικού, δημόσιου ή μη κερδοσκοπικού, προσιτού στους νέους -και όχι μόνο- οικιστικού αποθέματος, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση για οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία [βλ. και πρόσφατο ψήφισμα (2021) του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για «αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγαση για όλους»] αναδεικνύουν την ανάγκη για τη δημιουργία και στελέχωση ενός φορέα στεγαστικής πολιτικής που θα υλοποιήσει άμεσα και τον προαναφερθέντα στόχο.

Πηγή: Κυριακάτικη Δημοκρατία