Τι συμβαίνει στην αγορά διαμερισμάτων; Κάποια σημάδια ανησυχίας αναζητούν εξηγήσεις

Σε κάποια από τα μεγάλα καταστήματα προμήθειας υλικών που αφορούν στην ολοκλήρωση (κουφώματα, εξοπλισμό, κ.λ.π.) διαμερισμάτων και κατοικιών -που δεν αφορούν στις πολυτελείς και υπερπολυτελείς κατοικίες- εκφράζεται ιδιαίτερα από τον Ιούνιο και μετά, ανησυχία για μία εμφανή πτώση της κίνησης της αγοράς. Τόσο οι παραγγελίες, όσο και η λιανική φαίνεται να έχει πέσει με παράδοξα απότομο ρυθμό.

Την ίδια στιγμή ενώ σε πολλές συνοικίες και δήμους, ιδιαίτερα της Αττικής ο ρυθμός των κατασκευών (μπετά, κ.λ.π.) συνεχίζεται αμείωτος, έχουν αρχίσει να εμφανίζονται σποραδικές, αλλά αξιοπρόσεκτες περιπτώσεις πολυκατοικιών που ξαφνικά σταματούν την ολοκλήρωση της κατασκευής π.χ. μετά το βάψιμο ή την εγκατάσταση των θερμικών μονώσεων και οπωσδήποτε πριν από εργασίες ολοκλήρωσης και εξοπλισμού.

Τονίζουμε ότι όλα αυτά δεν αφορούν τις κατασκευές υπερπολυτελών και πολυτελών κατοικιών και διαμερισμάτων στα μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικά στην Αθήνα.

Σε μία μικρή διερεύνηση στον χώρο των μεσιτών, αλλά και των κατασκευαστών, σε ορισμένους δήμους με μεγάλη δραστηριότητα σε κατασκευές διαμερισμάτων τα τελευταία δύο χρόνια, διαπιστώνεται -από τις απαντήσεις που δόθηκαν στο ερώτημα «τι συμβαίνει»- ότι πράγματι «κάτι έχει αρχίσει να αλλάζει» στον ορίζοντα. Αλλά χωρίς ακόμα αυτό να έχει μετατραπεί σε «χειροπιαστό» αποτέλεσμα».

Οι τιμές έχουν εκτιναχθεί σε επίπεδα που η εγχώρια ζήτηση σκοντάφτει φανερά, για κατοικίες – διαμερίσματα που αφορούν στην στέγαση οικογενειών μεσαίων εισοδημάτων.

Σ’ αυτό έχουν συμβάλει δραστικά οι πολιτικές (πολύ δύσκολης) χορήγησης στεγαστικών δανείων που διαμορφώνονται τόσο από την πίεση των υψηλών επιτοκίων όσο και από την υπόκωφη ανησυχία των τραπεζών για ένα νέο κύμα Npes και Npls, μπροστά στο πολύ πιθανό ενδεχόμενο μιας στασιμότητας στην οικονομική δραστηριότητα, διεθνώς και στην Ελλάδα.

Παρ’ όλα αυτά η μέχρι σήμερα ισχύουσα κατάσταση που έχει δημιουργηθεί με την «τρελή επέκταση» του Airbnb λόγω του τουρισμού, όπως επίσης και η ζήτηση από την λεγόμενη «χρυσή βίζα» μέχρι πριν λίγο καιρό μπορούσε να απορροφήσει ό,τι βγαίνει προς διάθεση…

Οι πρόσφατες σχετικά κυβερνητικές ανακοινώσεις, ότι και στα δύο αυτά μέτωπα έρχονται περιοριστικές αλλαγές που θα έχουν ως άμεσο αποτέλεσμα τον περιορισμό της «ζήτησης», έχουν αρχίσει να λαμβάνονται υπόψη τόσο από τους κατασκευαστές όσο και από τους μεσίτες, που λόγω της «επαφής» τους τόσο με την προσφορά όσο και με την «ζήτηση», φαίνεται να αντιλαμβάνονται ταχύτερα τις αλλαγές στις υπάρχουσες τάσεις.

Το γεγονός όμως ότι έχει αρχίσει να παρατηρείται μία αξιοσημείωτα εύλογη πτώση της ζήτησης -από κατασκευαστές και εργολάβους- για προϊόντα που αφορούν στην ολοκλήρωση των ήδη δρομολογημένων κατασκευών ή εκσυγχρονισμών παλαιότερων διαμερισμάτων, αποτελεί «νέο στοιχείο» που -εφόσον συνεχισθεί- θα αρχίσει να συμπληρώνει μια νέα εικόνα στην αγορά.

Όπως σημειώνουν πάντως οι άνθρωποι της αγοράς, «οι τιμές δεν φαίνεται σε καμία περίπτωση ότι μπορούν άμεσα να …χαμηλώσουν», από τα τρελά επίπεδα που τις έχουν οδηγήσει αφ’ ενός τα υψηλά κόστη κατασκευής και αφετέρου η κερδοσκοπική αυθαιρεσία που τροφοδοτείται μέχρι σήμερα από την «εξωτερική» ζήτηση.

«Υπάρχει όμως η αίσθηση», όπως υποστήριξε κατασκευαστής σε δήμο κοντά στο κέντρο της Αθήνας με υψηλή ζήτηση, «ότι βρισκόμαστε σε κάθε περίπτωση, σε ένα επίπεδο τιμών που δεν είναι σε θέση να σταθεί, αν αλλάξουν οι συνθήκες με τις οποίες λειτουργεί το Airbnb και η «εξωτερική» ζήτηση της «χρυσής» βίζας…».

Πότε θα συμβεί αυτό; Προς το παρόν κανείς δεν παίζει αυτό το στοίχημα της χρονικής αλλαγής στην «τάση».

Αλλά τα «ανοίγματα» που έχουν γίνει από πολλούς κατασκευαστές στον χώρο της οικογενειακής κατοικίας, ακριβώς λόγω της «ζήτησης» που έχει προηγηθεί, έχουν ήδη αρχίσει να προβληματίζουν τις τράπεζες που έχουν τροφοδοτήσει την μέχρι σήμερα πορεία της κατασκευαστικής έκρηξης…

«Στροφή» σε ακίνητα μικρότερου εμβαδού κάνουν οι Έλληνες αγοραστές

Πάντως όπως τονίσαμε και πιο πάνω όλα αυτά δεν αφορούν τις κατασκευές υπερπολυτελών και πολυτελών κατοικιών και διαμερισμάτων στα μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικά στην Αθήνα. Μάλλον αφορούν μία ανησυχία για το μέλλον. Αξίζει να δούμε ωστόσο ποια είναι η φωτογραφία της στιγμής στην αγορά ακινήτων.

Στροφή σε ακίνητα μικρότερου εμβαδού κάνουν οι Έλληνες αγοραστές, στοχεύοντας κυρίως σε επενδυτικές ευκαιρίες που μπορούν να εξασφαλίσουν μελλοντικές υπεραξίες, ενώ τα μεγαλύτερα ακίνητα επιλέγονται κυρίως για ιδιοκατοίκηση.

Οι αγοραστές, προτιμούν επίσης μικρότερα ακίνητα, επειδή είναι πιο προσιτά στην τιμή και έχουν λιγότερα έξοδα συντήρησης σε σύγκριση με τα μεγαλύτερα, ενώ στην περίπτωση που επιλέξουν να τα εκμισθώσουν οι αποδόσεις είναι σημαντικές.

Συγκριτικά με πέρυσι, αύξηση του ποσοστού των πωλήσεων ακινήτων εμβαδού έως 50 τ.μ., αλλά και εκείνων που είναι από 51 έως 75 τ.μ., καταγράφεται στην πανελλαδική έρευνα της RE/MAX Ελλάς, του μεγαλύτερου κτηματομεσιτικού δικτύου της χώρας, ενώ το ποσοστό ακινήτων με εμβαδό άνω των 76 τ.μ. παρουσιάζεται ελαφρώς μειωμένο.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της RE/MAX Eλλάς, που διαθέτει 85 γραφεία και περισσότερους από 1.100 συμβούλους ακινήτων σε ολόκληρη την επικράτεια, το 50% των αγοραστών σε όλη την χώρα προτιμά ακίνητα εμβαδού έως 75 τετραγωνικά μέτρα. Το ποσοστό αυτό αφορά ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσω του κτηματομεσιτικού δικτύου της RE/MAX και όχι απλώς αγοραστικό ενδιαφέρον.

Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τις πανελλαδικές αγοραπωλησίες μέσω της RE/MAX, 1 στους 4 αγοραστές (24,9% επί του συνόλου) επέλεξε ακίνητα εμβαδού από 51-75 τ.μ., ενώ το 24,7% επέλεξε μικρότερου εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα. Σε σχετικά υψηλά επίπεδα παραμένουν οι αγορές μεγαλύτερων ακινήτων καθώς ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τ.μ. αγόρασαν οι 23 από τους 100 ενδιαφερόμενους και περίπου 1 στους 5 αγόρασαν ακόμη μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα. Ακίνητα με εμβαδόν από 151 τετραγωνικά μέτρα και πάνω επιλέχθηκαν από το 8,8% του συνόλου των αγοραστών, παρά το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα προσφέρουν μεγαλύτερη άνεση και ευρυχωρία.

Νομός Αττικής

Στο νομό Αττικής, η εικόνα επιβεβαιώνει την παραπάνω τάση. Συγκεκριμένα, το 27,7% των αγοραστών προτίμησε ακίνητα εμβαδού από 51 έως 75 τετραγωνικά μέτρα, γεγονός που τα καθιστά τα πιο δημοφιλή στο σύνολο του νομού. Επίσης, 1 στους 4 αγοραστές προτίμησε ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλή ζήτηση. Ακολουθούν σε αγοραστική δημοφιλία, με ποσοστό 18,7%, τα μικρότερα έως 50 τετραγωνικά μέτρα ακίνητα και πολύ κοντά βρίσκονται τα ακίνητα εμβαδού από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα. Όσον αφορά στις πολύ μεγάλες κατοικίες (άνω των 151 τ.μ.), τις επέλεξαν μόλις 10 στους 100 αγοραστές.

Θεσσαλονίκη

Στη Θεσσαλονίκη, παρατηρήθηκε αντίστοιχη εικόνα με αυτήν της Αττικής, με τους περισσότερους αγοραστές να επιλέγουν ακίνητα από 51 έως 75 τετραγωνικά μέτρα. Ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τ.μ. επιλέχθηκαν σε μεγαλύτερο ποσοστό απ’ ότι εκείνα που είναι έως 50 τ.μ. και συγκεκριμένα κατά 29% και 15,3% αντίστοιχα. Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι μεγαλύτερες κατοικίες, άνω των 151 τετραγωνικών μέτρων, προτιμήθηκαν σχεδόν κατά 50% λιγότερο σε σχέση με πέρυσι.

Υπόλοιπη Ελλάδα

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, παρατηρείται διαφορετική εικόνα σε σύγκριση με αυτήν της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, με το 29,8% των αγοραστών να επιλέγει μικρότερα ακίνητα έως 50 τ.μ. και να παρατηρείται αύξηση κατά περίπου 35% σε σχέση με πέρυσι, καθιστώντας τη συγκεκριμένη κατηγορία την πιο δημοφιλή σε αυτές τις περιοχές.

Ακολουθούν τα ακίνητα εμβαδού από 51 έως 75 τ.μ. σε ποσοστό 21,8%, ενώ το 20,9% των αγοραστών προτιμά ακίνητα από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα. Τέλος, ακίνητα εμβαδού από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα επιλέχθηκαν από το 18,2% των αγοραστών.

Αυτή η ποικιλία στις επιλογές αντικατοπτρίζει τις διαφορετικές ανάγκες και προτιμήσεις των αγοραστών σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας. Τα ακίνητα μεγαλύτερα από 151 τετραγωνικά μέτρα καταλαμβάνουν το 9,3% της αγοράς, αντικατοπτρίζοντας τη μικρότερη ζήτηση για μεγαλύτερες ιδιοκτησίες σε αυτές τις περιοχές.